Lorenzo Bellicini

Il mercato delle costruzioni

Gestire è importante quanto costruire

di Lorenzo Bellicini - direttore Cresme

Che le costruzioni siano di fronte a uno dei grandi cambiamenti della loro storia è un dato di fatto. Si è parlato altre volte di seconda rivoluzione industriale dopo quella del cemento armato di metà Ottocento, pensando alla digitalizzazione, alle nanotecnologie, alle stampanti 3D, a Internet of things. Ma non dobbiamo attendere il futuro per cogliere alcuni cambiamenti che già interessano in forma rivoluzionaria le costruzioni e le opere pubbliche.

Tabella

Riqualificazione ed energy technology sono già oggi motori trainanti del cambiamento, ma non sono i soli. Vi è un altro ambito di attività da analizzare. A ben vedere, infatti, edilizia e opere pubbliche si sono sempre più integrate con il mondo dei servizi: gestire è divenuto importante quanto costruire, partenariato pubblico privato e Facility Management sono diventati ambiti chiave del mercato. Per averne conferma basterà qualche dato sul mercato delle opere pubbliche.

Se mettiamo a confronto l’ammontare degli appalti di opere pubbliche nel 2002 e nel 2014 dividendo il mercato in lavori tradizionali, lavori e servizi e servizi e lavori, l’evoluzione è chiara: i contratti di Partenariato Pubblico Privato e i contratti di costruzione, manutenzione e gestione interamente finanziati con risorse pubbliche, che possiamo considerare “nuovi mercati”, rappresentavano in termini di importo il 14% del mercato nel 2002 e raggiungono il 44% nel 2014. La sola esecuzione dei lavori era il 77% del mercato nel 2002, ma scende al 40% nel 2014. 

La capacità dei servizi di conquistare quote di mercato delle costruzioni è però ancora maggiore. Infatti la gestione di edifici e opere passa attraverso lo sviluppo, non solo del PPP, ma anche del Facility Management, passa attraverso l’esternalizzazione dei servizi verso soggetti specializzati. Si tratta di un’attività assai ampia che vede esternalizzare in forma integrata con quelle dei servizi attività tradizionalmente delle costruzioni.

Ancora una volta i dati ci aiutano a capire cosa sta succedendo: nel 2007 – primo anno per il quale grazie all’Osservatorio Nazionale del FM del CRESME si conoscono i dati – il mercato dell’esternalizzazione dei servizi pubblici in Italia era pari a 24,3 miliardi di euro, nel 2014 era salito a 43,8. Nel pieno della crisi questo mercato raddoppiava, quello delle opere pubbliche tradizionali, invece, passava da 19,4 miliardi di euro a 13,4.  

Certo il mercato dell’esternalizzazione dei servizi è ancora fatto di singole opere esternalizzate, attraverso attività di monoservizio, solo una parte è attività multiservizio, e quindi vero Facility Management. Ma il punto che si vuole sottolineare è il seguente: il FM, nella sua versione corretta, nasce dal fatto che la qualità di un prodotto-servizio è ormai generalmente intesa come la piena soddisfazione del livello di richieste esplicitato dai clienti, soddisfatte nel minore tempo e costo possibile, attraverso il coordinamento e il controllo della qualità dei processi, esteso e integrato a tutta la filiera degli attori coinvolti. I servizi, comprendendo in essi anche la produzione e gestione dei beni, sono definiti di “qualità” se il loro è un processo continuo di miglioramento delle performance ed è basato su strumenti trasparenti di valutazione dell’efficacia. Il modello è ciclico e si considera il continuo passaggio dalle esigenze ai risultati, attraverso la specificazione contrattuale delle prestazioni, terminando con la fase di monitoraggio e di valutazione dei servizi stessi.

Se la richiesta dei servizi all’industria edilizia e a quella delle opere del genio civile sta ormai estendendosi dalla semplice costruzione dell’edificio all’intero ciclo di vita dell’immobile, il dato è tratto: è necessario ridisegnare tutti i modelli di offerta, anche quelli della progettazione. Almeno per la parte più dinamica del mercato.