Lorenzo Bellicini

Il mercato delle costruzioni

Effetto Brexit sull’immobiliare. Opportunità o rischio?

di Lorenzo Bellicini - direttore Cresme

La decisione dei cittadini britannici di esprimersi per l’uscita dall’Unione Europea nel referendum dello scorso 23 giugno ha sicuramente contribuito a incrementare l’incertezza che grava sullo scenario economico internazionale nel medio-breve periodo.

È tuttavia opinione diffusa che Brexit potrebbe anche essere un’opportunità. Dopo New York, Londra è la seconda città al mondo per investimenti esteri nel settore immobiliare, ed è naturale che una parte di questi investimenti nei prossimi anni lascerà il Regno Unito in favore di destinazioni più sicure o più adatte a ospitare attività operanti nell’Unione Europea. A seconda di come si realizzerà il processo di uscita dall’Ue, un certo numero di imprese internazionali (banche, assicurazioni, società finanziarie) sposterà investimenti dal suolo britannico, mentre importanti agenzie oggi a Londra dovranno trasferire la propria sede in altre città (l’Agenzia Europea del Farmaco e l’Autorità Bancaria Europea su tutte).

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Il rischio di un possibile crollo del mercato immobiliare britannico (come vedremo, per niente scontato), oltre a investimenti nel settore degli uffici e degli spazi commerciali, potrà favorire la domanda di abitazioni di pregio nelle principali capitali europee, e il mercato italiano, per via di un livello dei prezzi che ha raggiunto il livello minimo del ciclo, è oggi in grado di offrire opportunità molto interessanti. Vi sono poi centinaia di migliaia di expat che risiedono nel Regno Unito e che a seguito di Brexit potranno decidere di rientrare in patria; inoltre, con l’aumento per gli studenti comunitari del costo delle università britanniche, si apre per le città europee l’interessantissimo mercato dell’istruzione universitaria in lingua inglese.

Certo, è unanime il parere che il settore più esposto al rischio di Brexit sia quello immobiliare, specialmente in ambito non residenziale. La tenuta del mercato immobiliare britannico è a detta di tutti il tema fondamentale; lo stesso governatore della Banca d’Inghilterra, Marc Carney, ha ribadito più volte come il settore immobiliare sia il fattore di rischio più evidente per l’economia britannica.

Il comparto commerciale e degli uffici è sicuramente quello più esposto. All’indomani del voto molti importanti fondi di investimento (Aviva, Standard Life e M&G tra i più grandi) sono stati costretti a limitare la possibilità di rientro da parte degli investitori, preoccupati per l’impatto immediato sull’economia della vittoria del leave, e sospendere il mercato tra di loro (i fondi di investimento detengono circa il 7% degli asset immobiliari commerciali del Regno Unito), una circostanza che non si verificava dalla crisi finanziaria globale. A luglio il fondo sovrano norvegese, tra i più ricchi al mondo con un patrimonio di quasi mille miliardi di dollari, ha svalutato del 5% il suo portafoglio immobiliare britannico (5 miliardi di pound).

Nel complesso, il valore delle transazioni immobiliari non residenziali in Gran Bretagna nel primo semestre è crollato del 45%, mentre a Londra il calo è stato del 52%. Va detto che il settore degli uffici, secondo molti analisti, aveva già raggiunto il suo picco ciclico, specialmente nell’area londinese; i timori che Londra possa risentire della minore domanda provocata da una relocation di molte compagnie, soprattutto banche, società finanziarie e assicurazioni (esodo che sarebbe molto più drammatico nel caso di una hard Brexit) – circostanza che impatterebbe duramente anche sul mercato degli affitti – starebbero avendo l’effetto di rendere solo più accentuata l’inversione ciclica del mercato. Alla vigilia del referendum HSBC, JP Morgan, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Citigroup e Deutsche Bank, ossia i pilastri dei mercati finanziari mondiali, prefiguravano scenari di uscita e di delocalizzazione a Dublino, Francoforte o Parigi.

Le prime previsioni sugli investimenti in costruzioni nel settore edilizio post referendum (Experian a settembre), nonostante incorporino uno scenario di soft Brexit, indicano una flessione già a partire dalla seconda parte di quest’anno. Experian ha rivisto al ribasso le sue stime per il 2016 soprattutto per la nuova costruzione non residenziale, proprio come conseguenza di un raffreddamento del mercato che oggi è visto più accentuato di quanto preventivato a giugno, in particolare per quanto riguarda uffici e spazi commerciali nelle principali città. Lo scenario però appare ancora contenuto: più che un vero crollo, si registra una prima leggera flessione, in attesa di capire quale sarà la modalità di uscita.