Guido A. Inzaghi

Osservatorio legale edilizia e urbanistica

High street retail. Slalom normativi

di Guido A. Inzaghi - partner DLA Piper e presidente Urban Land Institute – ULI Italia

Per high street retail si intende – come dicono le parole – l'offerta commerciale localizzata nelle vie centrali delle principali città.

L'high street retail nel modo è diventata una vera e propria asset class. Una tipologia di investimento immobiliare che assicura rendite elevate e certe, seppure non particolarmente remunerative in termini di ritorno del capitale investito.

Anche in Italia, specie a Milano, Roma e Firenze ma anche nella altre principali città d'arte e commerciali, i capitali internazionali (fondi sovrani, investitori asiatici e speculativi) sono a caccia di queste solide opportunità di investimento, che tuttavia ormai scarseggiano o hanno costi proibitivi in relazione al loro rendimento.

Se manca il prodotto bisogna realizzarne di nuovo e certo non mancano nel centro delle nostre città grandi proprietà immobiliari liberatesi o che si stanno liberando dagli uffici che vengono ora trasferiti nelle nuove aree terziarie. Il caso dell'ormai desertificata Piazza Cordusio a Milano è paradigmatico.

La realizzazione di una nuova offerta commerciale nei salotti e nelle vie dello struscio è peraltro idonea a promuovere la rigenerazione urbana, l'efficientamento energetico e la dotazione di nuove infrastrutture e servizi, non necessariamente pubblici, idonei a rendere maggiormente vivibili e più attrattive le nostre città.

Ma la realizzazione del nuovo prodotto, specie rispetto all'apertura dei department store, ossia dei negozi più grandi, con offerta commerciale articolata e superficie di vendita generalmente superiore a 2.500 metri quadrati, è fortemente ostacolata dalla disciplina statale, regionale e comunale.

Una ragnatela normativa che, spesso in barba ai principi di libertà di insediamento e tutela della concorrenza, spesso dissuade la promozione di queste iniziative, dietro il velo della tutela del tessuto commerciale esistente, che spesso nasconde la difesa di aprioristiche posizioni politiche (nei centri delle città la presenza di un'offerta commerciale di livello internazionale è un attrattore delle eccellenze locali).

In concreto, pur a fronte delle numerose riforme finalizzate a garantire la libertà di concorrenza (a partire dal D.L. 223/2006, per arrivare alla Direttiva Bolkestein e ai D.L. 138/2011 e n. 1/2012), nelle normative regionali e nei regolamenti comunali permangono vincoli che ostacolano l’apertura di medie e grandi strutture nelle zone centrali.

Su questo tema il Comune di Milano è all’avanguardia: lo strumento urbanistico generale consente infatti l’apertura delle grandi strutture nei nuclei di antica formazione, pur assoggettandone l’insediamento al reperimento ovvero alla monetizzazione di una imponente dotazione di aree per servizi pubblici, di interesse pubblico o generale.

Sempre a Milano non è richiesta la dotazione di parcheggi per le grande strutture di vendita localizzate nelle zone a traffico limitato (chi parcheggia dove non si può arrivare in auto?), norma tanto ragionevole quanto in contrasto con la disciplina regionale della Lombardia che rispetto agli stalli non distingue tra un centro commerciale in periferia e l'offerta nelle aree pedonali delle città. 

Nei tessuti della città storica di Roma le funzioni commerciali per grande struttura sono invece sostanzialmente escluse e, più in generale, non sono ammesse in buona parte della città. Nei tessuti della Città Storica l’apertura di grandi strutture di vendita è tuttavia consentita per le “attività tutelate” di cui alle deliberazioni di Consiglio comunale n. 36/2006 e n. 86/2009 (quali librerie, rivendite di oggetti di antiquariato, gallerie d’arte, vendite di prodotti di alta moda e prèt à porter di marchi a diffusione nazionale e internazionale).

Sia nel Lazio che in Lombardia l’apertura di grandi strutture è poi subordinata alla determinazione favorevole di una Conferenza di Servizi che vede la partecipazione di Regione, Provincia e Comune.

Su quest’ultimo punto merita di essere citata la Regione Veneto che, con L.R. n. 50/2012, ha invece previsto che, all’interno dei centri storici, l’autorizzazione commerciale per le grandi strutture di vendita sia rilasciata direttamente dal Comune cui è rimessa ogni valutazione circa la localizzazione dei grandi negozi e la dotazione degli standard urbanistici.