Lorenzo Bellicini

Il mercato delle costruzioni

Migliora la capacità di accesso alla casa. È l’avvio di un nuovo ciclo immobiliare

di Lorenzo Bellicini - direttore Cresme

Il fatturato complessivo delle compravendite nel mercato immobiliare italiano nel 2015 è stato pari a 69,1 miliardi di euro di cui 57,1 provenienti dal settore residenziale e 12 dal non residenziale. Nel 2006 era stato di 186 miliardi di euro. Tra 2006 e 2015 il mercato immobiliare italiano si è ridotto del 62,9 %, perdendo 117 miliardi di euro in valori correnti.

Nel 2015 il mercato si chiude, secondo le stime del CRESME, con il primo incremento dal 2007. Come molti degli indicatori che interessano oggi l’Italia, l’incremento è ancora modesto, inferiore a 1% dopo otto anni di continue riduzioni. Il contributo alla crescita dovrebbe arrivare dal settore residenziale con +1,2%, mentre il settore non residenziale dovrebbe rimanere in territorio negativo con -2%. È il primo vero segnale di ripresa.

Anche se, a guardar bene, il numero delle compravendita residenziali è cresciuto sia nel 2014 (+3,6%), sia nel 2015 (+6,5%). Insomma si avvia un nuovo ciclo immobiliare. Ci conforta in questa lettura una variabile che dobbiamo tenere in considerazione più di altre. Certo fattori come l’abolizione dell’Imu sulla prima casa e le condizioni di credito oggi disponibili (liquidità e tassi) incidono sulle attese positive, ma è il rapporto tra l’andamento reale dei prezzi delle abitazioni e il potere di acquisto delle famiglie quello che fissa le basi più solide della ripresa.

tabella

Se utilizziamo la serie storica dei prezzi dal 1958 a oggi elaborata dal CRESME con i redditi delle famiglie, integrando la serie storica di Banca d’Italia con i recenti dati Istat, possiamo osservare la dinamica del rapporto tra prezzo reale delle abitazioni e reddito reale delle famiglie. Possiamo empiricamente assumere che la media di lungo periodo (posta pari a 100) possa rappresentare la soglia al di sotto della quale i redditi permettono un più agevole acquisto della casa e al di sopra della quale la capacità di reddito non favorisce l’acquisto.

Dal grafico risulta evidente che ogni volta che il rapporto prezzi-redditi si abbassa seguono fasi di ripresa che alimentano nuovi cicli immobiliari. Dal 2008 al 2015 la riduzione dei prezzi delle abitazioni è stata maggiore rispetto alla contrazione dei redditi e ha ormai portato la linea dell’accessibilità al “bene casa” notevolmente al di sotto del valore medio di lungo periodo. Secondo quanto si osserva dal grafico, il rapporto tra i prezzi delle abitazioni e il reddito reale delle famiglie è sceso al di sotto del livello raggiunto nel 1999, che aveva segnato l’inizio della rapida espansione dello scorso ciclo immobiliare. La capacità di accesso al “bene casa” è migliorata significativamente pur in presenza di redditi reali ridotti; i tassi particolarmente bassi e la disponibilità al credito disegnano le basi solide della ripresa immobiliare nonostante lo scenario economico resti debole.