Lorenzo Bellicini

Il mercato delle costruzioni

Consumo di suolo. Come calcolarlo correttamente

di Lorenzo Bellicini - direttore Cresme

Il CRESME ha da poco terminato uno studio sul consumo di suolo in Italia, nato dalla volontà di approfondire una apparente contraddizione emersa dal confronto tra i dati Ispra sul consumo di suolo annuo negli anni della crisi economica e i dati CRESME sulla produzione edilizia.

Il lavoro dell’Ispra, presentato nella primavera del 2015, metteva in evidenza il continuo accrescersi del consumo di suolo complessivo nel nostro paese per tutti gli anni 2000, con quantità negli anni successivi al 2007 anche maggiori a quelli precedenti. I dati del CRESME sulla nuova produzione edilizia residenziale e non residenziale descrivevano una produzione caratterizzata da una forte fase espansiva 2001-2008 e da una forte fase recessiva 2009-2015.

Se il consumo di suolo fosse da imputare prevalentemente all’attività edilizia, come siamo naturalmente portati a pensare, i kmq annui consumati tra 2007 (anno picco della fase espansiva) e 2015 avrebbero dovuto ridursi in misura significativa. Ma questo non sembrava accadere dai dati ISPRA. La collaborazione e il confronto tra le diverse metodologie che ne è derivato hanno consentito la comprensione della apparente contraddizione e hanno contribuito a definire, pensiamo con maggior precisione, che cos’è il consumo di suolo in Italia.

TABELLA-MERCATO-COSTR

Cercare di misurare il consumo di suolo strettamente derivante dalla produzione edilizia è stato il lavoro svolto dal CRESME. Un lavoro parziale ma preciso nel suo obiettivo, che è stato perseguito attraverso la seguente metodologia: stima del numero di fabbricati di nuova costruzione realizzati negli anni 2000-2015 per anno di costruzione (Sistema Informativo per l’edilizia residenziale e non residenziale del CRESME); articolazione degli edifici stimati per tipologia (villetta, palazzina, palazzo, edificio produttivo, commerciale, ecc. Sistema Informativo per l’edilizia residenziale e non residenziale del CRESME); stima dei volumi e delle superfici delle diverse tipologie di edificio (Sistema Informativo per l’edilizia residenziale e non residenziale del CRESME); stima per le diverse tipologie della superficie media coperta dall’edificio e della sua area di pertinenza. Questa ultima stima sull’analisi di un campione di oltre 62.000 immobili analizzati a partire dagli annunci di vendita/affitto presenti sul mercato nel 2015, ma con epoche di costruzione diverse.

Emerge che il suolo consumato in Italia nel 2015, per le voci prese in esame dalla stima CRESME è pari a 41,3 kmq, dei quali 23,1 sono direttamente consumati da edifici e spazi di pertinenza, 12,4 sono dovuti agli standard urbanistici e 5,9 alle nuove strade di impianto realizzate per raggiungere le nuove costruzioni. Già questo primo dato mette in evidenza un peso molto alto degli standard urbanistici nel consumo di suolo.

Dei 23,1 kmq di suolo consumato dagli edifici e dagli spazi di pertinenza nel 2015 ben 12,8 sono dovuti all’edilizia residenziale e 10,3 a quella non residenziale. Dei 12,8 kmq imputabili all’edilizia residenziale 11,2 sono dovuti all’edilizia mono-bifamiliare, 1,2 a quella media da 5 a 15 abitazioni e 0,4 a quella degli edifici con oltre 15 abitazioni. Si conferma così il nodo dello sprawl urbano come carattere insediativo italiano ed emerge la responsabilità di questa tipologia sul consumo di suolo. Per la costruzione di nuovi edifici non residenziali sono stati utilizzati 10 kmq suddivisi tra edifici produttivi pari a 6 kmq, agricoli pari a 2 kmq, e commerciali pari a 2 kmq.

La stessa metodologia applicata al 2007 (anno di picco della fase espansiva del settore delle costruzioni in Italia) porta a stimare un consumo di suolo dovuto all’edilizia di 106,3 kmq: i 41,3 kmq del 2015 risultano del 61% inferiori a quelli del 2007. In linea con tutti gli indicatori che descrivono la crisi del settore delle costruzioni e della nuova produzione edilizia. L’edilizia residenziale ha utilizzato nel 2007 per la costruzione di nuove abitazioni e loro pertinenze circa 13 kmq che, rispetto al 2015, rappresentano una riduzione di poco inferiore al 54%. Nel 2007 il suolo utilizzato per l’edilizia non residenziale è stato pari a 29 kmq facendo registrare rispetto al 2015 una contrazione del 65%.

Diretta conseguenza della contrazione della costruzione di nuovi edifici residenziali e non residenziali è il calo delle superfici destinate a standard passate da 35,6 kmq nel 2007 a 12,4 nel 2015, il 65% in meno in otto anni. La maggiore flessione degli edifici plurifamiliari rispetto a quelli mono-bifamigliari ha portato a una maggiore flessione degli standard che sono funzione degli abitanti.

Nota: Nell’analisi operata dal CRESME sono stati presi in considerazione la nuova produzione edilizia residenziale, la nuova produzione edilizia non residenziale, l’indotto generato dalla nuova produzione edilizia in termini di standard urbanistici e infrastrutture di impianto. La stima non ha considerato le infrastrutture, le strade in ambito rurale, sterrate e/o asfaltate, le aree di cantiere, le cave, le discariche, il riuso di aree dismesse cioè le aree dove sono stati demoliti e ricostruiti edifici residenziali e/o non residenziali.